景界第十四期(2010.6)News

溫泉走向生活

作者:王天洪(奇創咨詢師)
    3000年前驪山溫泉就被發現,周幽王在此修建“驪宮”,從此中國的溫泉開發史拉開了序幕……
    溫泉旅游地產成為置業新風尚
    古時溫泉盛行于帝王將相、達官貴人之列,是專屬于個別人的貴族產品。社會發展至今,溫泉不再是少數人的專寵,溫泉與大眾愈來愈親密。
    中國的溫泉剛進入一個迅猛發展的時代,從90年代作為商務、接待、高檔賓館、療養院的配套角色,開始進入一個為自身正名、量體打造的發展歷程。即從需求角度來說,由于溫泉在健康養生與旅游休閑上所產生的巨大價值,迎合了旅游的發展大勢,溫泉休閑成為大眾化、生活化和定期化的一種生活需求;從供給角度來說,能夠滿足復合不同接待檔次和消費特點,形成具有開發規模和接待容量的溫泉產業的集聚區;同時,從衍生角度來說,以享受溫泉休閑為目的和核心吸引力,輔之以旅游、會議、度假、都市休閑等服務功能,呈現多樣化的綜合服務業態。
    因此大量的經營性物業,如星級酒店、商業街區、度假公寓、企業會所等在溫泉旅游地不斷涌現,以滿足人們的“一次置業”生活需求或是“二次置業”的度假需求。融合游玩、商務、養生、運動等多種業態,集商務休閑、都市休閑、自然休閑三大休閑理念于一身的溫泉地產成為新寵。在溫泉的裊裊熱氣中,溫泉旅游地產不僅給購房者帶來全新的居住體驗,而且其依傍溫泉使房產價值得以極大提升。溫泉成為生活品質的象征,溫泉主題成置業新風尚。
    解析提升溫泉地產價值的三大途徑
    1.  溫泉地產產品應趨于多元化
    第一,產權式酒店是開發首選
    產權式酒店的高投資回報率能夠吸引眾多投資客,產權酒店的銷售價格較高,銷售收入已經完全收回酒店投資,對開發商而言已經不存在投資風險。對于各投資業主,比較穩定的出租收益保證了在8-10年的投資回收期內可以收回全部投資。
    第二,“溫泉地產+高爾夫運動”走在高端的前沿
    通過溫泉與高爾夫運動的完美結合,形成了面向高端市場的高端休閑經典組合產品。根據中國溫泉旅游網的顯示,國內現有的高端溫泉別墅樓盤中,“溫泉+高爾夫”的組合模式成為了一個流行的模式,高爾夫運動在拓寬溫泉市場的同時,其景觀同時也給溫泉地產增加了一個提升房價的砝碼。
    2008年9月奇創機構受委托進行《海口火山口旅游地產項目定位研究及項目策劃》中,進行了“三步走”高端旅游開發專題研究。
    第一步,核心突破:增強驅動力尋找提高物業價值的途徑
    在同等條件下,提高產品品質的主要途徑有:
    圖表(詳見雜志)
    第二步,聚焦分析:本項目提高物業價值的適合因素
    圖表(詳見雜志)
    第三步,驅動模式:三輪驅動——溫泉養生度假+高爾夫休閑+高爾夫主題社區
    溫泉、果嶺、主題社區可以形成較好的產品關聯度,成為三大驅動力形成溫泉果嶺社區、火山溫泉養生酒店、果嶺三大產品體系。最終構建集康體養生、火山娛樂、商務會議、度假居住等多功能與一體,彰顯火山特色、休閑街區和居住社區共融的國際溫泉高爾夫旅游度假目的地。
    第三,“溫泉地產+水游樂”撬動人氣的重要途徑
    溫泉水上游樂園較一般的水上游樂園更具有特色。溫泉旅游具有明顯的淡旺季,把夏季最受家庭市場歡迎的水游樂項目,能有效的彌補夏季這一淡季產品開發不足,同時給溫泉地產帶來人氣。主要產品通過溫泉造浪池、溫泉漂流、溫泉游泳池、水上滑梯……等一系列時尚、動感、刺激的水游樂項目的引入。
    2.  溫泉地產應凸顯文化性
    千年已過,玄宗不再,貴妃亦塵土,但源遠流長的溫泉文化卻在休閑旅游與現代休閑旅游產業的融合中再度綻放出璀璨的光華。旅游經濟中,特色是旅游的靈魂,文化是特色的內核。溫泉旅游實質上是旅游者對溫泉旅游地沐浴文化的體驗,溫泉旅游開發就是溫泉沐浴文化的塑造。
    隨著旅游者需求層次的提升,旅游者不僅僅滿足于溫泉治療的需求,轉而對溫泉旅游地的綜合性文化體驗有所追求,溫泉旅游文化特色成為決定溫泉旅游地競爭力的關鍵因素。簡而言之,文化是溫泉旅游地產形成特色的關鍵,是溫泉旅游地產的核心和靈魂。溫泉旅游地產的文化可以從三方面體現:本土化的溫泉沐浴文化,本土的建筑文化特色,特色的自然景觀文化。
    2008年8月奇創機構受委托在《華清池北擴項目定位研究建議及重點項目建議》中,對華清池的“溫泉與文化”進行了專題研究。
    關鍵問題一:承接華清池千年溫泉沐浴文化和歷代離宮別苑文化——何謂華清池文化?
    華清池文化,突出表現為中國封建皇家依托驪山溫泉水資源的溫泉洗浴養生歷史文化,尤其是在盛唐時期的唐玄宗在華清池的作為將其推向巔峰“御溫泉”是華清池最準確的概述。
    關鍵問題二:華清池文化中什么才是本項目開發中的最亮點?誰能代表華清池?
    最終提煉出四大核心文化,即帝王沐浴文化、愛情文化、梨園文化和盛唐文化。
    關鍵問題三:華清池文化的溫泉旅游開發價值如何深度挖掘?
    一大主題文化:盛唐時代華清宮文化。
    兩大背景元素:建筑園林文化和尊貴帝王文化是華清池景區給人的直觀印象,能夠作為景區特色化的最佳文化背景依托。
    三大核心元素:在華清池核心文化中,溫泉沐浴文化、梨園藝術文化和浪漫愛情文化與現代旅游體驗結合緊密,并且能夠產生高附加值,是北擴項目值得重點演繹的三大文化元素。
    五大文化元素旅游開發導向:
    3.  環境配套成為宜居的關鍵
    第一,大環境——依山臨海是溫泉旅游地產開發的最佳環境。對于選擇溫泉度假的消費者來說,擁有優美的原生態自然環境那是再好不過。而這種環境往往需要山地、濱海環境來支撐。而在一些地形資源較為匱乏的地區,則不可避免的需要大量地人造景觀,這就不可避免地為消費者帶來非自然觀感,從而失去了神秘和自然。
    第二,次環境——社區園林景觀是亮點。在社區園林景觀的打造上,不僅需要考慮到自然景觀的賞心悅目和文化景觀的寓意表達,更重要的是應充分理解住戶在室內室外的休閑游憩習慣,并結合各產業業態的經營和消費特征,將各種造景要素(山水樹石、亭臺樓榭等)作為融合住戶休閑生活方式的脈絡和工具。同時,也將各種溫泉休閑業態融入景觀中(湖中水療中心,山林康復中心等),實現社區園林景觀的可參與性和可消費性。
    第三,小空間——溫泉休閑空間環境是關鍵。從空間景觀來說,運用溫泉景觀打造手法,將溫泉融入到整個建筑中。有庭院空間的,可以打造云蒸霧繞、內外通透的溫泉庭院;無庭院空間的,可以運用灰空間打造見天或見地的溫泉泡湯平臺;也可以通過局部溫泉的運用,打造溫泉起居室、溫泉餐廳等溫泉房間。一方面促進住戶休閑方式的提升,另一方面,將住戶的日常工作生活與休閑生活真正融為一體。從空間功能來說,在溫泉休閑住宅的建筑單體設計關鍵方面,需要在滿足住戶正常的居住功能的基礎上,運用入戶的溫泉資源,可以打造極具情趣性的溫泉休閑空間(溫泉健身房、溫泉陽臺、溫泉影音廳等),也可以根據住戶特征,打造特有的溫泉功能空間(是私家水療房,私家溫泉理療房)。
    第四,大配套——生活配套設施和服務是基礎。在保證基本生活配套(能源、信息、安全等)和休閑配套(健身、娛樂、社交等)的基礎上;需要細分各種溫泉產業業態的經營模式和特點,適當分拆、并融入進整個溫泉地產的規劃中;在整體服務的營造中,也需要根據住戶日常生活和休閑生活特征,在細分各種溫泉產業業態的經營模式和特點基礎上,定制公共服務和私家專屬服務的綜合社區服務系統,公共服務如社區溫室、兒童溫泉娛樂場、溫泉健身場等,私家可以定制的服務包括養生食品藥品配送服務、私家水療服務、私家康復服務等等。
    2007年奇創機構在《廣東新會古兜溫泉風景旅游度假區提升策劃》中提出打造功能齊全、四季宜游、生活井然的溫泉旅游度假區。
    核心一:從國際溫泉度假小鎮的功能看古兜溫泉所能承擔的功能
    一般的度假小鎮通觀光、休閑、娛樂、購物、養生、運動、活動、商務會議、教育培訓等輔助功能豐富到訪游客的度假需求,并保持一定的常住人口。因此通過對度假小鎮的功能分析,從游客需求和居民需求兩方面入手,從而得到符合古兜溫泉可能承擔的功能。
    核心二:從古兜溫泉發展歷程看其戰略走向
    古兜溫泉發展處于從復合化開發階段想產業化發展階段的轉折點,完善配套服務設施,打造溫泉度假小鎮,進行景區整體擴張成為重點著力方向。
    量體裁衣,提出古兜溫泉發展的3744戰略目標:充當3種角色,承擔7大核心功能,打造4大旅游產品,形成4大特色品牌。
    3種角色:基營式度假的組織者、夜間娛樂的主導者、新型生活理念的引領者。
    7大核心功能:溫泉養生、親水休閑、運動康體、商務會議、餐飲美食、基營住宿。
    4大旅游產品:溫泉養生、親水空間、夜生活空間、生態運動基地。
    4大特色品牌:雙料溫泉品牌、咸淡水美食品牌、夜游品牌、水火共榮的養生品牌。
    結語
    人們對健康養生的消費需求迅速增長。以“綠色生態、健康養生”為訴求的旅游地產正潛移默化地改變著人們的生活方式和置業選擇。由于溫泉在健康養生與旅游休閑上的巨大價值,為房地產特別是旅游地產的開發創造了非常突出的優勢,往往能夠以“養生休閑”特色在地產市場上形成巨大的競爭力。溫泉旅游地產具有廣闊的發展空間和投資前景。
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