景界第十四期(2010.6)News

四重密鑰解碼旅游地產

作者:繆艷萍(奇創咨詢師)

    旅游地產的核心價值和訴求就是“賣生活方式”,滿足精神和心靈的需求。
   
    當前海南“國際旅游島”的建設,給本已紅火的旅游地產市場又添了把旺火。一般意義上,旅游地產是包括主題公園、度假村、旅游酒店或賓館、主題性會展館、休閑娛樂城、有綜合功能的商業街區等具備明顯旅游服務功能和商業贏利導向的綜合開發項目。其物業可分為兩類,一是可通過出租、轉讓或出售實現產權轉移,并具有較大產業發展潛力的房產和地產,如度假酒店、景區住宅、商業街、會展中心等,二則是以旅游資源為賣點,產權雖未轉移但具有一定產業發展潛力(如通過門票收入等獲得商業利潤)的房產和地產,如博物館、演藝中心等,不管哪類物業都具有強烈的商業贏利導向。
   
    當下千億資本會戰旅游地產,面對市場的激烈競爭、巨額投資的風險、項目贏利的壓力,旅游地產開發的核心抓手何在,如何把握?基于此,本文從品牌理念、市場角色、業態組合、產業發展四個方面入手,意在拋磚引玉解碼旅游地產。
   
    理念創新,擦亮你的品牌
   
    作為旅游業與房地產業的有機結合,旅游地產開發的基本條件是具有一定的旅游資源,不論是自然景觀、人文歷史還是人工娛樂,開發核心都在于最大附加價值的發現和挖掘,關鍵在于理念的創新。
   
    一位資深業內人士曾表示“旅游地產的核心價值和訴求就是‘賣生活方式’,滿足精神和心靈的需求”。在此之前,一些大盤項目也打出了“會所牌”、“教育牌”等作為吸引客群的賣點,而旅游地產時代的到來讓“休閑度假牌”成為一種潮流,也成為一種共識。這種情況下,依托并不稀缺、相似度較高的旅游資源,開發有文化、有個性的項目的關鍵何在?理念創新是決戰的制勝籌碼,開發商應該實現角色升級,成為某種生活方式的倡導者,成為某種生活保障的提供者,并在這一特定概念下營造一種人性化的主題功能區域,如保利成都198提出了“現代城市新型文化生活方式”,天津星耀五洲高呼的“世界是你的”,都因獨到的理念而成為業界熱點。在青城山-都江堰國際休閑度假區項目中,奇創機構的“中國式養生”為度假區拓展國際市場提供了強有力的利器。
   
    角色定位,準確你的市場
   
    任何一種商業形式都應該以其功能定位和消費客群來確定自己的運作模式,以贏利為目標的旅游地產當然也不例外。
旅游地產應明晰在城市中的功能角色。旅游地產涉及景點運營、地產開發、商業經營、文化發展等多個方面,與城市發展走向密切相關,因此旅游地產必須融入整個城市發展戰略和城市經營上來,甚至還要站在國家的戰略高度來看待區域經濟的發展。只有把握城市的發展走向,清晰地塊的發展功能,厘清項目的角色定位,才能找準符合項目的開發模式,才能在更大程度上獲得政策支持。
   
    旅游地產應明晰在市場中的客群角色。就目前情況看,國內絕大部分市民難以達到購買產權式旅游地產的高檔消費層次,因此,作為具備了稀缺性、藝術性、高價格的旅游度假地產必須以土地市場全國化、大量的異地置業者和跨區域市場營銷作支撐,客群定位中高端,對具有大眾休閑旅游功能的博物館、演藝中心、主題公園等產權未轉移的物業,則著眼本地或者一小時交通圈市場,客群定位大眾。只有明晰市場特征,合理定位消費人群,破解度假物業的配比,才能在市場上獲得全勝。
   
    業態組合,實現你的盈利
   
    作為具有強烈商業贏利導向的項目綜合體,旅游地產與商業地產有著天然的聯系,必然的相似,注重交通區位、多業態組合、多盈利模式等不一而足。不同之處在于,旅游地產更多憑借了自然與人文的優勢,而非傳統商圈,是造勢而非借勢,需要更鮮明的特色與形式,更豐富的文化內涵和休閑度假體驗。
   
    因此,與商業地產相同,旅游地產合理的多業態經營有助于整個項目的平衡發展和滾動開發的策略布局,加大對客群的消費吸引力和實現經營者穩定的收益回報。多業態經營也能夠滿足游客休閑度假的多元需求,為游客帶來全新的生活方式。典型如華僑城,將度假酒店、商務酒店、商業小鎮、演藝中心、博物館集于一體,以豐富新穎的業態組合提供了“都市享樂新生活”,成為了旅游地產的典范。在奇創機構咨詢的安仁古鎮定位策劃項目中,將商業娛樂業態與古鎮特色文化進行融合,以文化亮化商業,以商業活化文化,保證項目的獨特性和盈利性。
   
    產業聯動,擴張你的版圖
   
    在天津濱海新區,近幾年亮相的星耀五洲、錦繡香江、極地海洋世界等項目,基本都是投資幾十個億以上,形成區域及產業聯動的大型綜合項目。這一方面是資本實力凸顯的規模效應,另一方面也表明產業聯動成為大型旅游地產項目的支撐。
   
    旅游地產的出現為旅游業和房地產業提供了一個天然的交互撬動,帶動旅游、酒店、商務、商業、居住、交通等產業的快速發展。對于旅游地產核心聯動產業的選擇,一是結合當地產業發展優勢、立足區位資源優勢進行開發,帶動區域優勢產業提升,如大唐芙蓉園的開發使曲江新區晉升為國家文化產業示范區;二是根據區域產業發展趨勢,導入相關產品,驅動區域潛力產業發展,如溫江區通過打造金馬體育城,建設成都國家體育產業基地。
   
    旅游地產的產業互動實現要以產品規模化、產業集群化為依托,產業互動的乘數效應產生要以產業鏈的互動和協調為基礎,而這不僅需要很長的投資培育期,也還時刻要面臨產業市場競爭和變化的風險,因此,開發商必須有極強的資金的平衡和開發節奏的控制能力。不管怎樣,可以預見,“旅游+地產+產業=大旅游地產”將是未來發展的大潮。
   
    總而言之,獨特的理念創新,有利于塑造旅游地產的個性品牌,清晰的角色定位,有利于精準旅游地產的目標市場,合理的業態組合,為旅游地產贏利奠定基礎,有效的產業互動,實現旅游地產的可持續擴張。緊握這四把密鑰,旅游地產的開發就能在最大程度實現政府、開發商、游客、原住民等多方共贏。

    旅游地產的出現為旅游業和房地產業提供了一個天然的交互撬動,帶動旅游、酒店、商務、商業、居住、交通等產業的快速發展。對于旅游地產核心聯動產業的選擇,一是結合當地產業發展優勢、立足區位資源優勢進行開發,帶動區域優勢產業提升,如大唐芙蓉園的開發使曲江新區晉升為國家文化產業示范區;二是根據區域產業發展趨勢,導入相關產品,驅動區域潛力產業發展,如溫江區通過打造金馬體育城,建設成都國家體育產業基地。

    旅游地產的產業互動實現要以產品規模化、產業集群化為依托,產業互動的乘數效應產生要以產業鏈的互動和協調為基礎,而這不僅需要很長的投資培育期,也還時刻要面臨產業市場競爭和變化的風險,因此,開發商必須有極強的資金的平衡和開發節奏的控制能力。不管怎樣,可以預見,“旅游+地產+產業=大旅游地產”將是未來發展的大潮。

    總而言之,獨特的理念創新,有利于塑造旅游地產的個性品牌,清晰的角色定位,有利于精準旅游地產的目標市場,合理的業態組合,為旅游地產贏利奠定基礎,有效的產業互動,實現旅游地產的可持續擴張。緊握這四把密鑰,旅游地產的開發就能在最大程度實現政府、開發商、游客、原住民等多方共贏。

将爱直播官方下载_将爱直播软件下载_将爱直播ios下载