景界第十四期(2010.6)News

旅游地產投資戰略與風險控制

作者:湯少忠(奇創旅游戰略咨詢部總監)
    從住宅地產、商業地產到旅游地產:地產投資的戰略選擇
   
    旅游地產作為房地產中的一種類型,其產生與發展是時代發展的呼喚、政策的支持、市場的需要,也是房地產市場發展的內在驅動。
   
    首先,文明的發展已經進入了信息時代、休閑時代。在農業時代住宅地產首先成為人們生活的基本需要,工業時代商業地產繼而成為生活的基本需要,而在信息時代、休閑時代,旅游地產則將成為追求高品質生活的需要,旅游地產開發也將成為房地產開發商投資的戰略選擇。
   
    其次,隨著住宅開發競爭的加劇、風險加大,商業地產開發地段決定論的影響,更多的開放商轉向投資旅游地產。此外,旅游產業定位“國民經濟的戰略性支柱產業”,發展旅游地產,政策較為支持。
   
    旅游地產:核心是旅游,本質是地產
   
    本文研究的旅游地產,是指具有旅游吸引力的相關地產,其本質是地產,核心是旅游。按旅游地產發展方式,旅游地產開發可分為兩類,一類是依托“地產”發展“旅游”;另一類依托“旅游”發展“地產”。
   
    1、依托“地產”發展“旅游”的開發
   
    依托“地產”發展“旅游”的投資,即先有“地產”后有“旅游”,其投資盈利方式有兩種,一種是通過盤活歷史遺留的地產(包括古城、古街、古鎮、古村等地產),依靠租賃商鋪,獲取收入;此外,還可以在盤活地產的周邊發展景觀地產,獲取額外收入,上海的新天地是該類投資成功的典型代表。奇創旅游規劃咨詢機構為成都文旅集團服務的《平樂古鎮核心地塊旅游商業深度策劃》、《西來古鎮片區首期啟動區深度策劃》、《安仁鎮安仁老街商業策劃》等則是該類投資咨詢成功的代表。
   
    另一種是利用景觀地產發展旅游,通過旅游代旺地產的人氣,提高景觀地產的商業價值。該類比較成功的是蘇州金雞湖商業休閑地產的開發,奇創機構做《蘇州工業園區環金雞湖休閑旅游與商業發展總體策劃》之前,蘇州金雞湖商業人氣還不算旺,通過旅游要素的植入,景觀地產的商業價值才得以體現。
   
    2、依托“旅游”發展“地產”的開發
   
    依托“旅游”發展“地產”,即先做”旅游”后發展”地產”,諸如主題公園(景區)周邊地產、風景區周邊地產等。該類旅游地產的盈利模式是通過后期“地產”的升值,來彌補前期旅游投資的虧損,也有的形象稱之為“虧錢是為了賺錢”。該類地產開發成功的代表除了熟知的華僑城、宋城外,還有奇創機構服務過的廣東古兜溫泉和廣東銀湖灣等。
   
    旅游地產投資五大風險控制
   
    旅游地產投資有策劃定位風險、地段選擇風險、資金投入風險、市場運營風險、環境保護風險等五大風險,這其中,策劃定位風險是各種風險之首,只有策劃定位好、規劃好發展藍圖,才能從源頭上控制風險。
   
    1、策劃定位風險控制
   
    旅游地產屬于非必需品消費,一般人離開旅游地產,生活不會受到太大的影響。基于旅游地產消費彈性比較大的特性,如果沒有針對消費者的獨到策劃,是很難吸引消費者興趣的,國內主題公園有70%處于虧損狀態就是典型的案例。由此可以看出,前期策劃定位在旅游地產投資風險控制的重要性。
   
    有效控制策劃定位的風險,對于特別大型的項目,規劃之前至少要請三家專業咨詢機構,一是市場調研、二是地產策劃、三是旅游咨詢。對于一般的旅游地產投資,請具有旅游地產專業人才服務的旅游咨詢公司就足夠了。
   
    2、地段選擇風險控制
   
    旅游地產不同于商業地產的地段決定論,除了區位交通因素外,影響旅游地產地段選擇的因素還有景觀環境、文化遺存等等。如九寨天堂與甲蕃古城的開發,經濟區位、交通條件并不十分優越,但因景觀環境和文化遺存的吸引力,開發的依然較為成功。因此,旅游地產開發,選擇區位交通好、風景資源好、文化積淀厚且有吸引力的地段開發,能有效地降低地段選擇的風險。
   
    3、資金投入風險
   
    旅游地產投資是一項戰略性投資,因投資回收期相對較長,需要較為雄厚的資金做后盾。因此,在項目資金投入之前,要充分地對地產投入、旅游項目投入進行核算,以量力而行,避免因資金投入不足而出現爛尾樓、主題公園運營不下去的困境。
   
    4、市場運營風險控制
   
    市場運營風險,相對來說,旅游企業要比房地產企業小、房地產企業要比非房地產和非旅游企業小。對其風險的控制,首先,要認清旅游地產與一般地產的區別,主要有三點:一是消費需求不一樣,旅游地產能滿足投資、度假、養老等多重需求;二是功能不一樣,旅游地產承載的功能是度假,是第二居所;三是目標客群不一樣,旅游地產的消費者范圍更廣,不限于所在城市,如海南旅游房地產,有大部分都是東北、北京、上海等遠程消費者。其次,在市場運營方面要引進專業人才,對房地產企業和其他非旅游企業尤為重要。
   
    5、環境保護風險控制
   
    環境是旅游地產賴以生存的基礎,只有環境保護好,才可能持續吸引消費者、留住消費者。其風險控制方式,一是進行環境容量評估,避免項目地承載不了較大客流而破壞項目地的自然環境與舒適的度假環境;二是謹防過量開發,建高密度的房產,以免對度假的心理環境造成不舒適感。
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