景界第十四期(2010.6)News

地產新政下的旅游地產

作者:子昂(奇創旅游地產專家)
    自從2010年4月14日,國務院的新十條出臺以來,一系列的調控措施相繼出臺,一系列的政策嚴厲程度前所未有。
   
    首先把遏制房價的快速上漲與社會穩定相提并論,并把穩定房價與地方官員的考核相掛鉤,執行不力者,將追究責任。
   
    其次,嚴厲打擊各種炒房行為,第二套房貸,首付比例提高到50%以上,對于第三套以上的住房貸款,比例可以繼續提高,而如果第三套貸款的房產如果處于房價過快上漲的地區,銀行可以根據風險情況暫停發放。同時嚴格實施實名制購房,二套房以住房套數界定等措施的相應出臺都顯示了中央在這次房產調控中的決心和力度。
   
    本次調控重點打擊的是投資和投機行為,投機的特點在于最好今天買入明天就上漲,一個月上漲個50%以上,同時最好的情況是首付越少越好,由于自有資金少,銀行貸款的杠桿作用非常明顯。在樓價的上升通道中,往往可以取得100%到500%以上的自有資金利潤率。如今一系列針對投資客的房產政策出臺以后,將大大降低自有資金的投資利潤率。
   
    按照目前的房產交易情況,5年內房產的賣出價格只有達到買入價格的1.1倍以上時,才可以保本(房產方面的稅收、中介等費用較高)。對于借助于外力抄房的投機投資客而言,新政無疑是釜底抽薪,新政將極大地縮減其炒房的資金來源。而對于自有資金者而言,雖然資金不受影響,但是購房者對高位接盤的態度已經明顯發生變化,追漲的心態已經逐漸被理性所取代,高位市場需求已經明顯減少,目前4月份包含上海、北京在內大城市的成交量銳減就是明證。
   
    任何投資性產品,如證券、期貨等都有漲有跌。如果說房產市場有漲無跌,可能只是美麗的神話,日本的房產市場就經歷了泡沫的破滅過程,產生了大量的房產負翁。任由一年地產價格50%-100%以上的增長幅度,房產泡沫總有破滅的一天,而真的到時不可收拾那對國家經濟的影響將是非常巨大的。國家尤其在一線城市已經出現這種苗頭,一平方米的房價達到5-10萬元以上,與目前的國民收入并不匹配。從人才市場我們可以了解年均收入10萬以上已經是高收入。
   
    國家對炒作房產的行為采用的是打壓的政策,但是并不阻礙對自住及改善自身居住及生活條件的房產需求。撇掉投機客的炒作成分,健康有序的市場環境可能反而得到穩定的發展。奇創機構認為,隨著國民收入的提高,國家中產階級階層的擴大,可支配的休閑假期增多,不局限于工作地的居住需求也會逐漸增多。而這方面與旅游度假區毗鄰的旅游地產將引來自身的發展機會。在甲地工作,乙地度假或者過周末的生活方式可能越來越普遍。滿足自身居住或者第二居所的旅游地產,并不是以炒作為主要目的,且相對于一線城市而言具有非常好的比價優勢,會作為部分富裕起來的中國中產階級改變生活方式的選擇,或者自住或者投資。而且部分旅游地產項目如產權式酒店本身具有的經營能力,又為經營創造了新的盈利方式。
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