景界第十四期(2010.6)News

迪拜,重生起點還是危機繼續?

作者:陸旭嵐(奇創旅游研究所所長)

    從2009年11月25日,迪拜對外宣布將重組其最大的企業實體迪拜世界,并將把迪拜世界債務償還暫停6個月,迪拜債務危機就此爆發,迪拜沙漠神話在各界懷疑聲中面臨破滅之際開始,到2010年1月4日,世界第一高樓“迪拜塔”——這座建設歷經四年、耗資15億美元、高達828米的摩天大樓之落成典禮的隆重舉行,迪拜一直在眾人的關注、質疑中我行我素地艱難前行……
迪拜是否可以借迪拜塔為核心契機,帶動迪拜的觀光產業再創高峰,迪拜就此走出危機陰霾?還是迪拜模式真的一無是處?從旅游地產運營的角度出發,筆者認為“教訓歸教訓,但‘迪拜模式’,卻不可一棒子打死!”。有關“迪拜世界的困境,宣告了“迪拜模式”的破滅這樣類似否認迪拜發展模式的言論,似乎有些過于輕率,甚至有點不負責任。迪拜,由資源貧乏產區成功轉型為現代化都市,其中有很多東西值得思考。盡管迪拜目前金融出現了困難,但不可否認這個城市的轉型已經成功,已從資源消耗型向創新驅動型轉變,市場經濟已深入人心,經濟結構也已轉變。

    筆者在梳理全球金融危機的發展進程時發現,2008年10月21日,正處金融危機大爆發的高潮,迪拜酋長穆罕默德在這個時間點曾發表言論:“每當人們說我們不可能再發展了,或者說這一切都將要崩潰,我就高興,因為我會和過去一樣,證明他們是錯的。”說明兩點,一,迪拜確實已經存在某些嚴重的問題;二,表明了酋長克服這些問題的決心與信心。
任何經濟危機都不是一時間釀成的!事實上也確實如此!據媒體訪談資料顯示,迪拜真正的冬天,其實是發生在2008年底,被譽為世界最豪華酒店的“棕櫚島亞特蘭蒂斯”正式開張,開發商逆市斥資2000萬美元舉行了盛大的開幕慶典,然而就在開業典禮幾天后,卻宣布將裁員15%(約500個工作崗位);酒店入住率下降10%之上;房價跌幅超過一半;機場停車場內,有超過3000輛遭拋棄的汽車;在建的摩天大廈“迪拜塔”停工……

    而到2009年11月,迪拜經濟已經有了明顯的復蘇跡象:回流外籍人士增加;游客人數增加;樓市從今年第三季度開始有了止跌回穩的跡象,房價比第二季度環比增長了7%……種種跡象表明,迪拜,最艱難日子已過去,身在其中的人信心猶在……
客觀看待迪拜的城市發展,旅游地產開發,應該一分為二。迪拜危機,是2008年全球金融危機的一個連鎖反應,僅是借款危機,并非金融衍生品所產生的,債務鏈并不長,影響面有限,主要會影響相關銀行、相關建筑材料供貨商;相比之下,美國雷曼是次債,次債的鏈要長得多。此次危機的產生,很大程度上是由于迪拜開發的節奏感把握不好導致,這包含兩層含義:一是項目開發速度過快、規模過大;二是短期借款方式與長期建設周期不匹配。也就是說,與開發周期長、占有資金多的資產相對,負債結構卻以短期借款為主,這是迪拜世界資金鏈斷裂的主要原因。

    然而,另一方面,從沙漠之城崛起到旅游奇跡之城的迪拜,在發展思維,建筑創意,文化融合等方面,展示出的開創性,不僅是迪拜城市精神的最佳寫照,也是極其值得我們敬佩與學習的。

    首先是創意獨特的經典項目。積極開發獨具特色的創意項目,挖掘旅游地產的創意價值,一直都是迪拜孜孜不倦去追求的一種發展方式。從最初迪拜要在世界旅游地圖中,扮演領導角色,就考慮必須有一個象征性、指標性的創意建設,讓世界可以看得到。帆船酒店確實做到了,之后的棕櫚島、世界島、海底酒店、迪拜塔、達?芬奇塔等規劃設計項目也都展現了迪拜追求創新的雄心壯志,這樣“名畫效應”式的創意確實帶來了不可限量的“眼球經濟”。

    其次是持續性的頂級服務。從帆船飯店提供世界最頂級的七星級服務,202套客房,300個貼身服務人員,24小時服務,平均8名員工服務一套客房(一般五星級飯店,平均5個員工服務一個房間),到阿聯酋航空,在成立的20多年之間贏得了超過250個的獎項……提供持續的世界最頂級服務,一直是迪拜人引以為傲、每天都付諸實現的成功法寶。

    其三是舉世矚目的品牌塑造。利用國際名人和轟動性事件進行城市宣傳和品牌營銷,也是迪拜特別擅長的手法。高價邀請高爾夫球天王老虎伍茲,站在帆船飯店頂樓的停機坪上瀟灑揮桿,那張照片傳遍全世界;2005年網球名將阿加西與費德勒在帆船飯店頂樓的停機坪舉行友誼賽;2010年剛落成的“迪拜塔”邀請時尚大師喬治?阿瑪尼跨界設計飯店、豪華住宅;每年1月舉辦一整個月的購物嘉年華;在原本7-8月的淡季,舉辦夏日驚喜節,把人氣炒得跟氣溫一樣高,這些都一次又一次地將世人的眼光聚焦迪拜。

    這些舉措,都是國內旅游規劃界,旅游地產開發界,值得學習。當然迪拜在開發節奏方面、尤其在資金鏈管控方面的教訓,也是我們應該引以為戒的。目前,針對旅游地產,融資運營已成為奇創團隊在做項目規劃策劃時重點考慮的方面之一,如何提供給甲方項目操作的合理化建議,讓甲方可以合理運營,真正形成項目形象效益、社會效益、經濟效益的良性循環,是工作的重中之重。
在國際經濟形勢總體向好的情況下,相信迪拜會繼續前行!

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